（自媒体www.uc885.com）

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中国基金报记者 若晖 叶秋

（本文来自www.uc885.com）

公募REITs，这一划时代的新产物距离正式问世又向前“迈进一大步”。

2021年1月30日，沪深两市生意所、证券业协会正式公布了公募REITs买卖的配套细则，合计有七大文件。这也是在2020年证监会8月7日发布正式《公开募集根蒂举措证券投资基金指引（试行）》之后，9月4日沪深生意所双双发布公募REITs买卖相关配套文件的公开收罗定见稿之后，又一次公募REITs成长历程中的主要事件。

实际上，自REITs买卖的收罗定见稿发布以来，各大有志于这一买卖的基金公司都积极结构，招兵生意、寻找项目等。而据基金君此前报道，在客岁底完成发改委答辩的近30个公募REITs项目中，已有约5个由发改委介绍到了证监会，进度临时领先。

在这一买卖上，基金公司要占有先发优势，不光要比拼投行和股权项目的投资治理能力，更要比拼股东的资源和实力。在公募REITs “万亿级”市场之下，事实哪家会成为率先成为REITs买卖“吃螃蟹者”，还有待市场来验证。

能够预见的是，将来陪伴着相关司法律例逐渐落地，公募REITs将正式启碇，投资者也将正式迎来新产物。

两市生意所+证券业协会发布

公募REITs配套文件

参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币，这一买卖给公募行业带来新六合，也是今朝市场最为存眷的核心。

在1月的最后一个工作日，公募REITs迎来新进展。沪深两市生意所、证券业协会正式公布了公募REITs买卖的配套细则，合计有七大文件。

具体来看，上交所发布了《上海证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金（REITs）买卖法子（试行）》、《上海证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金（REITs）划定适用指引第1号——审核存眷事项（试行）》、《上海证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金（REITs）划定适用指引第2号——发售买卖（试行）》。

而深交所发布了《深圳证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金买卖法子（试行）》、《深圳证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金买卖指引第1号——审核存眷事项（试行）》、《深圳证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金买卖指引第2号——发售买卖（试行）》。

同时，证券业协会也发布了《公开募集根蒂举措证券投资基金网下投资者治理细则》。

从上述文件来看，沪深两市的指引文件均自发布之日起施行。

从上交所文件来看，《买卖法子》共6章67条，首要内容包罗：一是明确根蒂举措基金申请前提及审核法式，对申请前提作了原则性要求，并对审核法式作了原则性划定，分为受理、审核、反馈、决意、期后事项等工作步伐。二是明确根蒂举措基金发售环节，包罗计谋配售、网下询价并订价、网下配售、公家投资者认购等环节。三是根蒂举措基金的上市生意放置，包罗基金上市的前提，能够接纳竞价、大宗、报价、和谈等生意体式，开展质押和谈回购等回购生意，履行做市商轨制。四是明确根蒂举措基金存续期治理要求，包罗新购入根蒂举措项目、收购及份额权益更改运动、完结上市景遇等内容。

《适用指引1号》是上交所对REITs的事务解说类文件，首要是对审核存眷事项及要点进行解说，明确根蒂举措基金和根蒂举措资产支撑证券的申请前提，是本所连系有关买卖实际，对买卖介入机构、根蒂举措项目、评估与现金流、生意构造和运作治理放置等方面作出的具体划定。

《发售指引》是根蒂举措基金发售买卖的根基划定，首要对根蒂举措基金询价订价、网下投资者认购及配售、公家投资者认购、计谋配售、份额挂号等发售流程作出划定。根蒂举措基金的挂号结算买卖按照中国证券挂号结算有限责任公司有关划定打点，其他《发售指引》未划定的事宜，参照上交所《上市开放式基金买卖指引》及其他的划定。

上交所透露，下一步将按照中国证监会的统一布置，重点做好项目跟踪与办事、市场停当、首单保障、生意机制优化和举止性扶植等工作，全力保障首批项目顺利上市。同时，上交所也将容身市场组织者、办事者的功能定位，协同处所当局、提议人、基金治理人和规划治理人等，配合研究解决根蒂举措REITs试点过程中的新情形、新问题，持续鞭策REITs市场历久健康成长。

而深交所透露，为落实落细《通知》精神和《根蒂举措基金指引》有关要求，规范公开募集根蒂举措证券投资基金的项目审核、持续监管、上市生意等行为，鞭策根蒂举措公募REITs平稳起步、健康成长，比照公斥地行证券要求，深交所草拟制订并正式发布根蒂举措公募REITs配套买卖划定。

深交所本次集中发布的买卖划定包罗“1个法子+2个指引”，即《深圳证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金买卖法子（试行）》（以下简称《买卖法子》）和《深圳证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金买卖指引第1号—审核存眷事项（试行）》（以下简称《审核指引》）、《深圳证券生意所公开募集根蒂举措证券投资基金买卖指引第2号—发售买卖（试行）》（以下简称《发售指引》）。

《买卖法子》是深交所根蒂举措公募REITs买卖的根基划定，规范买卖全流程主要节点和要害环节，遵循将根蒂举措基金产物作为一个整体的监管要求，环绕“公募基金+资产支撑证券”产物架构，对各介入方权责划分与运作协同作出响应划定，强化自律监管，珍爱投资者正当权益。

《审核指引》对买卖介入机构、根蒂举措项目、评估与现金流、生意构造和运作治理放置等重点内容进行细化规范，聚焦优质资产和优质主体，提高审核买卖透亮度，在准入环节把控项目质量。

《发售指引》聚焦于根蒂举措公募REITs发售环节把持要求，参照深交所股票询价刊行相关法式，成家根蒂举措基金特有属性，对根蒂举措基金的询价与订价、计谋配售、网下和公家投资者认购、扩募、监视治理等进行规范，提拔产物刊行效率，推进举止性扶植。

进行了五项点窜

深交所透露之前在2020年9月4日至15日，深交所就《买卖法子》和《审核指引》《发售指引》3项配套划定公开收罗定见，共收到近30份书面反馈定见。相较之前的收罗定见稿，首要修订情形如下：

一是优化原始权益人计谋配售放置。为保障根蒂举措基金的持续稳健运营，同时为部门特别景遇下股东介入计谋配售放置预留空间，《买卖法子》明确作为根蒂举措项目控股股东或许实际掌握人的原始权益人该当持有最低计谋配售份额原则上该当不低于本次基金发售总量的20%。

二是优化生意机制相关放置。为提拔二级市场举止性，《买卖法子》将上市首日涨跌幅调整到30%，后续生意日的涨跌幅仍连结10%；划定基金治理人原则上该当选定不少于1家举止性办事商为根蒂举措基金供应举止性报价办事；进一步明确根蒂举措基金能够作为质押券介入质押式和谈回购和质押式三方回购买卖，除原始权益人及其统一掌握下关系方以外的其他投资者持有的计谋配售限售份额能够介入质押式和谈回购买卖。

三是优化权益更改和要约收购有关要求。为便于投资者介入，《买卖法子》将根蒂举措基金份额权益更改信息流露门槛从5%调整为10%；考虑部门原始权益人存在持有跨越30%份额的需求，且基金持有人持有基金份额权益达到30%对基金资产运营难以发生重大影响，将要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。

四是完美主要现金供应方界说。连系市场机构建议，《审核指引》调整主要现金流供应方界定尺度，将根蒂举措资产的单一现金流供应方及其关系方合计供应的现金流跨越根蒂举措资产统一时期现金流总额的占比由5%调整为10%。

五是调整认购价钱的风险提醒景遇。考虑刊行订价应基于网下投资者的实际报价情形确定，参考创业板注*制相关要求，《发售指引》明确认购价钱高于所有网下投资者报价的中位数和加权平均数孰低值的，应提前发布风险提醒通知。

REITs基金买卖法子十概略点

两大生意所发布了《开募集根蒂举措证券投资基金（REITs）买卖法子》中，首要是划定首要明确了根蒂举措公募REITs的买卖流程的主要节点和要害环节，遵循将根蒂举措基金产物作为一个整体的监管要求，环绕“公募基金+资产支撑证券”产物架构，对各介入方权责划分与运作协同作出响应划定，强化自律监管，珍爱投资者正当权益。

基金君整顿了相关配套文件的焦点要点，有乐趣的投资者能够存眷一二。

一、申请根蒂举措基金上市需一揽子文件

凭据划定显露，基金治理人申请根蒂举措基金上市，该当向提交以下文件：

1、上市申请；2、基金合同草案；3、基金托管和谈草案；4、招募解说书草案；5、律师事务所对基金出具的司法定见书；6、基金治理人及资产支撑证券治理人相关解说材料，包罗但不限于：投资治理、项目运营、风险掌握轨制和流程，部门设置与人员配备，同类产物与买卖治理情形等；7、拟投资根蒂举措资产支撑证券认购和谈；8、基金治理人与首要介入机构签署的和谈文件；9、生意所要求的其他材料。

而资产支撑证券治理人申请根蒂举措资产支撑证券挂牌前提确认，该当向生意所提交以下文件：

1、挂牌前提确认申请；2、资产支撑证券治理人合规审查定见；3、根蒂举措资产支撑专项规划（以下简称专项规划）解说书、尺度条目（若有）；4、根蒂资产生意和谈、托管和谈、监管和谈（若有）、资产办事和谈（若有）等首要生意合同文本；5、律师事务所对专项规划出具的司法定见书；6、根蒂举措项目比来3年及一期的财务申报及审计申报，如无法供应，该当供应比来1年及一期的财务申报及审计申报，相关材料仍无法供应的，该当至少供应比来1年及一期经审计的备考财务报表；7、根蒂举措项目评估申报；8、专项规划尽职查询申报；9、关于专项规划相关管帐处理定见的解说（若有）；10、司法律例或原始权益人公司章程划定的有权机构作出的关于开展资产证券化融资相关事宜的抉择；11、以及生意所要求的其他材料。

点评：需要的文件比拟通俗基金产物上市时多好多，这类新品种信息流露相对要求更多。同时，在划定中明确申请文件的内容必然要真实、正确、完整、简明清楚、通俗易懂。

二、多种类型基金份额发售

按照划定明确：根蒂举措基金份额的发售，分为计谋配售、网下询价并订价、网下配售、公家投资者认购等运动。

1、介入基金份额计谋配售的投资者（以下简称计谋投资者）该当知足《根蒂举措基金指引》划定的要求，不得接管他人托付或许托付他人介入，但依法设立并相符特定投资目的的证券投资基金、公募理产业品和其他资产治理产物，以及全国社会保障基金、根基养老保险基金、年金基金等除外。

2、根蒂举措项目原始权益人或其统一掌握下的关系方介入根蒂举措基金份额计谋配售的比例合计不得低于本次基金份额发售总量的20%，个中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，跨越20%部门持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有时代不许可质押。

3、根蒂举措基金首次发售的，基金治理人或许财务垂问该当经由向网下投资者询价的体式确定根蒂举措基金份额认购价钱。生意所为根蒂举措基金份额询价供应网下刊行电子平*办事。

4、网下投资者经由生意所网下刊行电子平*介入基金份额的网下配售。基金治理人或财务垂问按照询价确定的认购价钱打点网下投资者的网下基金份额的认购和配售。

5、公家投资者能够经由场内证券经营机构或许基金治理人及其托付的场外发卖机构认购根蒂举措基金。

点评：从REITs产物发售来看，分为计谋配售、网下询价并订价、网下配售、公家投资者认购等运动，对于分歧投资者可经由分歧形式介入，小我投资者照样多存眷公家认购环节的事项。

三、募集完成后80%投资于根蒂举措资产

根蒂举措基金完成资金募集后，该当按照商定将80%以上基金资产用于投资根蒂举措资产支撑证券的悉数份额。

点评：此前收罗定见稿，也是如斯表述：根蒂举措基金完成资金募集后，该当按照 商定将 80%以上基金资产用于投资根蒂举措资产支撑证券的悉数份额。

四、上市生意通知书要求

个中划定，根蒂举措基金相符上市前提的，生意所向基金治理人出具上市通知书。

基金治理人该当在基金份额上市生意的3个工作日前，通知上市生意通知书。上市生意通知书除应流露中国证监会《证券投资基金信息流露内容与花样准则第1号<上市生意通知书的内容与花样>》划定的内容外，还应流露下列内容：

1、根蒂举措基金发售情形；2、根蒂举措项目原始权益人或其统一掌握下的关系方、其他计谋投资者介入本次基金计谋配售的具体情形及限售放置；3、根蒂举措基金投资运作、生意等环节的首要风险；4、根蒂举措基金认购根蒂举措资产支撑证券以及根蒂举措基金所投资专项规划投资的根蒂资产的情形；5、生意所要求的其他内容。

点评：和上市生意类产物一般，REITs产物也需要发布上市生意通知书。尤其要求流露发售情形、计谋配售投资者情形等，这些内容的确值得投资者细心看看。

五、首日涨跌幅限制为30%，引入做市商

按照划定，生意所对根蒂举措基金生意实行价钱涨跌幅限制，根蒂举措基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

同时还明确了根蒂举措基金涨跌幅价钱的较量公式为：涨跌幅价钱＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）。

值得一提的是，个中还划定，根蒂举措基金上市时代，基金治理人原则上该当选定不少于1家举止性办事商为根蒂举措基金供应双边报价等办事。

点评：上市首日根蒂举措基金涨跌幅为30%，后续生意日的涨跌幅10%，这些细则需要引起投资者存眷。基金治理人原则上该当选定不少于1家举止性办事商为根蒂举措基金供应举止性报价办事，显然是更进展经由引入举止性办事商来提高公募REITs产物的举止性。

六、多种生意体式

根蒂举措基金能够采用竞价、大宗、询价、指定敌手方和和谈生意等体式生意。在生意时间内经由生意系统或生意所网站即时发布根蒂举措基金以下信息：证券代码、证券简称、申报类型、生意偏向、数量、价钱、收益率等。

个中上交所划定，根蒂举措基金采用竞价生意的，单笔申报的最大数量该当不跨越1亿份；根蒂举措基金采用询价和大宗生意的，单笔申报数量该当为1000份或许其整数倍。根蒂举措基金申报价钱最小更改单元单子为0.001元。

而深交所划定，根蒂举措基金采用竞价生意的，单笔申报的最大数量该当不跨越 10 亿份；根蒂举措基金采用大宗或询价生意的，单笔申报数量该当为 1000 份或许其整数倍。根蒂举措基金采用询价生意体式的，申报价钱最小更改单元单子为 0.001 元。

点评：REITs有多种生意模式，增加其举止性，投资者能够存眷一些生意时间、生意划定等细节。

七、可质押式和谈回购

沪深两市生意所均划定，根蒂举措基金可作为质押券按照生意所划定介入质押式和谈回购、质押式三方回购等买卖。

个中还划定，原始权益人或其统一掌握下的关系方在限售届满后介入上述买卖的，质押的计谋配售取得的根蒂举措基金份额累计不得跨越其所持悉数该类份额的50%，生意所所尚有划定除外。

点评：REITs产物二级市场的举止性问题让市场担忧，因为举止性欠好或者会在二级市场显现折价。今朝从首日涨跌幅达到30%、引入举止性办事商、开启质押式回购来解决举止性问题。个中REITs份额能够作为质押券介入质押式和谈回购、质押式三方回购等买卖细节需要注重。

八、明确存续期治理

个中划定：基金治理人该当自动履行根蒂举措项目运营治理职责，经由设立专门子公司或许托付运营治理机构负责根蒂举措项目运营治理的，该当相符《根蒂举措基金指引》有关划定，并按拍照关划定持续增强对专门子公司或运营治理机构等履职情形的监视。

基金治理人凭据划定或商定解职运营治理机构的，且该运营治理机构为资产支撑证券治理人礼聘的资产办事机构，资产支撑证券治理人该当同步解除与该机构的资产办事和谈。

基金治理人该当按照《公开募集证券投资 基金信息流露治理法子》《根蒂举措基金指引》和本所《基 金上市划定》等相关划定流露根蒂举措基金按期申报和暂时申报。

点评：沪深两市生意所对公募REITS存续期治理都有明确要求，尤其划定要发布按期申报和暂时申报，届时投资者能够重点存眷。

九、存续期项目购入的法式

按照划定，根蒂举措基金存续时代，基金治理人作出拟购入根蒂举措项目决意的，该当实时编制并发布暂时通知，流露拟购入根蒂举措项目的相关情形及放置。

就拟购入根蒂举措项目发布首次暂时通知后，基金治理人该当按期发布进展通知，解说本次购入根蒂举措项目的具体进展情形。若本次购入根蒂举措项目发生重猛进展或许重大转变，基金治理人该当实时流露。在购入根蒂举措项目生意中，基金治理人该当制订切实可行的保密办法，严厉履行保密义务。涉及停复牌买卖的，基金治理人该当按照本所相关划定打点。

点评：对新购入项目也有严厉法式，这也是影响产物运作收益的一个主要环节，对于相关信息流露，届时投资者要注重看清楚。

十、投资风险提醒细心看

在文件最后有专门的《公开募集根蒂举措证券投资基秋风险揭示书必备条目》，值得投资者读一读，在购置之前认识下此类产物的风险点。

个中：

公开募集根蒂举措证券投资基金（以下简称根蒂举措基金）采用“公募基金+根蒂举措资产支撑证券”的产物构造，首要特点如下：一是根蒂举措基金与投资股票或债券的公募基金具有分歧的风险收益特征，80%以上基金资产投资于根蒂举措资产支撑证券，并持有其悉数份额，基金经由根蒂举措资产支撑证券持有根蒂举措项目公司悉数股权，穿透取得根蒂举措项目完全所有权或经营权力；二是根蒂举措基金以获取根蒂举措项目房钱、收费等不乱现金流为首要目的，收益分派比例不低于归并后基金年度可供分派金额的90%；三是根蒂举措基金接纳关闭式运作，不开放申购与赎回，在证券生意所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

投资根蒂举措基金或者面临以下风险，包罗但不限于：

（一）基金价钱波动风险。根蒂举措基金大部门资产投资于根蒂举措项目，具有权益属性，受经济情况、运营治理等身分影响，根蒂举措项目市场价格及现金流情形或者发生转变，或者引起根蒂举措基金价钱波动，甚至存在根蒂举措项目遭遇极端事件（如地动、台风等）发生较大损失而影响基金价钱的风险。

（二）根蒂举措项目运营风险。根蒂举措基金投资集中度高，收益率很大水平依靠根蒂举措项目运营情形，根蒂举措项目或者因经济情况转变或运营不善等身分影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率欠安的风险，根蒂举措项目运营过程中房钱、收费等收入的波动也将影响基金收益分派水平的不乱。此外，根蒂举措基金可直接或间接对外乞贷，存在根蒂举措项目经营不达预期，基金无法了偿乞贷的风险。

（三）举止性风险。根蒂举措基金接纳关闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场生意，存在举止性不足的风险。

（四）完结上市风险。根蒂举措基金运作过程中或者因触发司法律例或生意所划定的完结上市景遇而完结上市，导致投资者无法在二级市场生意。

（五）税收等政策调整风险。根蒂举措基金运作过程中或者涉及基金持有人、公募基金、资产支撑证券、项目公司等多层面税负，若是国度税收等政策发生调整，或者影响投资运作与基金收益。

点评：REITs作为一类新颖产物，投资者对这类产物的风险收益特征认识并不多，最好在结构之前多研究下，不要盲目“追新”。

REITs发售指引六概略点

与《买卖法子》同时发布的还有《审核存眷事项》以及《发售买卖指引》两个指引性文件，个中，《发售买卖指引》划定了根蒂举措基金的路演、询价、订价、认购、配售、扩募及其相关信息流露等事宜，与进展介入根蒂举措基金认购的投资者互相关注，基金君也整顿了《发售买卖指引》的六概略点，供投资者参考。

一、认购价钱应经由网下询价确定

根蒂举措基金首次发售的，基金治理人或财务垂问该当经由向网下投资者询价的体式确定根蒂举措基金份额认购价钱。

网下投资者为证券公司、基金治理公司、信任公司、财务公司、保险公司及保险资产治理公司、及格境外机构投资者、贸易银行及银行理财子公司、政策性银行、相符划定的私募基金治理人以及其他相符中国证监会及本所投资者适当性划定的专业机构投资者。全国社会保障基金、根基养老保险基金、年金基金等可凭据有关划定介入根蒂举措基金网下询价。

网下询价时间原则上为1个生意日。剔除不相符前提的报价后，基金治理人、财务垂问该当凭据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并连系公募证券投资基金、公募理产业品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、及格境外机构投资者资金等配售对象的报价情形，审慎合理确定认购价钱。

点评：REITs基金是一类非常稀奇的公募基金，也是今朝独一一类不以1元面值发售的基金品种，REITs基金整个刊行上市工作更接近于IPO，需要经由网下投资者询价确定刊行价钱。

二、相符前提的机构投资者可介入计谋配售

根蒂举措项目原始权益人或其统一掌握下的关系方，以及相符指引第十二条划定的专业机构投资者，能够介入根蒂举措基金的计谋配售。

介入计谋配售的投资者不得介入根蒂举措基金份额网下询价，但依法设立且未介入计谋配售的证券投资基金、理产业品和其他资产治理产物除外。

计谋投资者不得接管他人托付或许托付他人介入根蒂举措基金计谋配售，但依法设立并相符特定投资目的的证券投资基金、公募理产业品等资管产物，以及全国社会保障基金、根基养老保险基金、年金基金等除外。

点评：雷同于上市前的IPO，REITs基金能够引入以下几类投资者介入计谋配售：（一）与原始权益人经营买卖具有计谋合作关系或历久合作愿景的大型企业或其部下企业；（二）具有历久投资意愿的大型保险公司或其部下企业、国度级大型投资基金或其部下企业；（三）首要投资策略包罗投资历久限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产物；（四）具有雄厚根蒂举措项目投资经验的根蒂举措投资机构、当局专项基金、财富投资基金等专业机构投资者；（五）原始权益人及其相关子公司；（六）原始权益人与统一掌握下关系方的董事、监事及高级治理人员介入本次计谋配售设立的专项资产治理规划。

计谋投资者该当按照《根蒂举措基金指引》的划定，承诺持有的基金份额在划定的持有刻日内不得进行让渡、生意。

三、介入网下询价将不再介入公斥地售

基金份额认购价钱确定后，询价阶段供应有效报价的投资者方可介入网下认购。网下发售基金份额总量由基金治理人、财务垂问凭据预先流露的发售方案对网下初始发售份额总量调整后确定。介入网下询价的配售对象及其关系账户不得再经由面向公家投资者发售部门认购基金份额。基金治理人应拒绝网下投资者介入的公家发售认购申请。

点评：凭据此前发布的《指引》，REITs基金网下询价对象方面，限于证券公司、基金治理公司、保险公司、财务公司、贸易银行及其理财子公司等专业机构投资者。

为严厉治理网下询价好处辩说，《发售指引》划定，原始权益人及其关系方、基金治理人、财务垂问、计谋投资者以及其他与订价存在好处辩说的主体不得介入网下询价，但基金治理人或财务垂问治理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、根基养老保险基金和年金基金除外。

介入询价的网下投资者该当凭据根蒂举措项目评估情形，遵循自力、客观、诚信的原则，合理报价，不得接纳通同合谋、协商报价等体式有意压低或举高价钱，不得有其他违反平正竞争、损坏市场秩序等行为。

四、公家投资者可经由场内或场外认购

投资者介入根蒂举措基金场内认购的，该当持有中国结算上海人民币通俗股票账户或关闭式基金账户（以下统称场内证券账户）。

投资者介入根蒂举措基金场外认购的，该当持有中国结算开放式基金账户（以下简称场外基金账户）。

投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接介入生意所场内生意；使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，介入生意所场内生意。

点评：REITs基金能够上市生意，若是想介入场内生意的通俗投资者，能够经由场内证券账户认购，待REITs基金上市之后能够直接生意，而若是经由银行、基金公司等发卖渠道认购则属于场外认购，场外认购想进行场内生意，还需要经由转托管这一步伐。

需要注重的是，场内上市基金平日会有折溢价情形显现，投资者需要注重相关的举止性风险。

五、根蒂举措基金能够扩募发售

根蒂举措基金扩募的，能够向原根蒂举措基金持有人配售份额，也能够向不特定对象或特定对象发售。基金治理人能够凭据根蒂举措基金二级市场生意价钱和拟投资项目市场价格等有关身分，合理确定基金扩募发售价钱或订价体式，以及响应的份额数量，并将其与扩募方案等其他事项报基金份额持有人大会抉择经由。

点评：将来REITs基金投资运作过程中，一些相符扩募前提的根蒂举措项目，能够经由扩募的形式上市。

六、首次购置需签署风险揭示书

基金治理人等机构该当增强投资者教育，指导投资者充裕熟悉根蒂举措基金的风险特征，落实投资者适当性治理轨制，要求通俗投资者在首次购置根蒂举措基金时签署风险揭示书。

基金治理人、财务垂问及基金发卖机构该当采用现场、德律、互联网等正当合规的体式，向投资者介绍根蒂举措基金及其持有项目的根基情形、估值情形、所属市场和行业概况，以及发售方案等相关内容。推介过程中，不得强调宣传，或以子虚告白等不合法手段诱导、误导投资者，不得流露除招募解说书等公开信息以外的其他信息。

点评：REITs基秋风险收益特征与过往的股票及债券基金有显著分歧，监管要求基金治理人在发售过程中做好投资者风险教育工作，同时要求，通俗投资者在首次购置根蒂举措基金时签署风险揭示书。

 编纂：小茉

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