起原 PropTech研习社 （原文来自www.uc885.com）
公募REITs正式摆到桌面上，意味着时代做出了切割——地产增量时代大势已去，存量时代正式到来，并正走向高点。40号文和35号文政策加码，意味着超万亿的存量“资产IPO盛宴”将起，一场关于运营人的狂欢蓄势待发。早在客岁4月，证监会40号文推出，中国证监会和国度发改委结合发布《关于推进根蒂举措范畴不动产投资信任基金(REITs)试点相关工作的通知》（下文简称40号文）。至此，我国公募REITs长跑索求13年，在2020这个“元年”正式拉开序幕。1月15日，国度发改委投资司的35号文，又给这场公募REITs盛宴打了一针强心剂。当天，《国度成长改造委办公厅关于竖立全国根蒂举措范畴不动产投资信任基金（REITs）试点项目库的通知》（下文简称35号文）正式发布，新规强调：向国度发改委介绍根蒂举措REITs试点的项目，应从贮备库中统一拔取，未入库项目不得介绍。在35号文之前，各地公募REITs正按照“处所发改委-国度发改委-证监会-上交所、深交所”这一申报流程有序进行。35号文推出后，业内子士剖析认为，这意味着公募REITs从试点工作走向了常态化。公募REITs一经开闸，各类介入方争相抢跑，有基金连夜组团队抢份额。截止客岁10月底，上交所试点根蒂举措公募REITs项目库和贮备项目库已经有50多单，深交所试点贮备项目已经跨越了20个。到了2020年岁尾，首批不跨越30个公募REITs项目已完成了答辩。业内子士推想，按照今朝的进度，首批公募REITs项目有望于本年春节后推出。公募REITs究竟是一场多大的盛宴，谁能介入，跟哪些人有关呢？今朝中国已经形成了伟大的存量市场。截止2020年7月底，中国铁路营业里程达到14万公里，位居世界第二；高铁3.6万公里，位居世界第一；全国公路里程冲破500万公里，位居世界第一；城轨运营里程超6700公里。据北大光华治理学院《中国根蒂举措REITs立异成长研究》，中国根蒂举措存量规模跨越100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的根蒂举措REITs市场。博时基金认为，近万亿元的REITs市场规模只是保守估算，若积极估算，市场规模大约6万亿元。若是拿公募REITs跟A股市场来对比，截止2020岁终，沪深股市总市值已达79.72万亿元。按上市日较量，全年共有396只新股接踵上岸沪深市场，首发募集资金总额接近4700亿元。
截止2019 岁终（2020年数据未出），全球已有42个国度和区域立法推出REITs，合计刊行公募REITs数量为881支，全球REITs市值达到2万亿美元（约13万亿人民币），个中美国市场REITs市值占全球总市值的六成以上。假如在将来某一阶段中国市场的REITs市值能跟美国势均力敌，那么至少也是一个9万亿的盘子，这个数字远比国内今朝50家上市房企近3万亿的总值要高。国金证券凭据 EPRA流露的数据认为，2019 岁终全球79 个国度/区域贸易不动产的总市值超 31.1 万亿美元，个中公开上市证券部门市值约为 3.8 万亿美元，个中REITs 市值约为 2 万亿美元。感恩梁行申报则显露，截止2019岁尾，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，个中日*的REITs市值占比跨越一半，日*、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。此前，业内涵商量地产下半场或者时，曾勇敢展望过：地产存量时代4大万亿级风口里，将显现200家上市公司。在今朝的融资情况中，A股不太迎接传统地产斥地商，港股也只给物业股高估值。公募REITs素质上是对资产运营商而非斥地商的一种“偏爱”。对于存量资产运营商来说，公募REITs匡助这些公司手中的存量资产拧开了“现金水龙头”。若是对标美国、新加坡的经验来看，REITs增进后劲也十足。个中，起飞房地产投资信任（Ascendas Reit）是新加坡第一只房地产信任基金，也是今朝最大的贸易空间和工业地产投资信任。截止2019岁尾，起飞持有不动产数量达200 个，总资产规模达 138.6 亿新元。2002年，起飞房产投资信任IPO的每股单价为0.88新元，至今已涨至3.04新元。香港REITs“一哥”领展房产基金(0823.HK)今朝的市值近1500亿港元（约1441亿港元）。2005年，领展上市时每基金单元单子的订价是10.3港元，今朝已涨至69.2港元，足足翻了近7倍。40号文发布会，上海证券生意所债券买卖中心总司理佘力曾在一场会议上强调，REITs实际上是资产和企业运营治理能力的上市。是以，从资产背后，REITs更注重的是治理人对资产的订价、治理能力和持续的资产注入。而从监管对于公募REITs底层资产的筛选尺度来看，处处都在强调运营的持续和不乱性。好比，相符要求的项目运营期不克低于3年；将来三年公募REITs净现金流分配率不低于4%；收入要涣散化，可以首要经由市场化的运营发生收入和现金流，且不依靠第三方的补助。上一个时代，高周转为王，吃的是地盘和政策盈余，运营如许的慢钱，不管是传统斥地商照样二级资源市场都看不上。而早年投入运营的人，干的往往也都是吃力活累活，市场无尺度，人才青黄不接。公募REITs来了之后，运营人起头唱主角，价格被承认的时代也就来了。水池酿成了海，天然能容纳更多的探险家。除了公募REITs申请人，在《通知》出台后8个多月的时间里，同样躁动的还有券商、基金公司、会所、律所等中介机构，保险、银行理财子公司、信任等公募REITs投资人。“都在抢，横竖优质项目一旦获批，前期人人一定都在抢，这是毋庸置疑的。”如许一场超万亿的盛宴，不光让存量运营公司兴奋不已，也激发地产基金连夜组队抢份额。一家国资配景的地产基金透露，早在客岁11月，他们就闻风起头连夜组建团队，撒出人马奔赴全国各地跟正在申报公募REITs的项目方争夺基石投资者份额。但有些好项目非常难抢，就像泡泡玛特IPO前的那次份额之战一般，能不克敲开项目方的门，非常考验投资团队的本领，当然更考验机构的资金实力。“如今欠好介入进去，横竖需要好多沟通，光给钱不成，一方面你也不知道哪家能获批，另一方面人家为啥要你的钱。”今朝公募REITs已经上升到这家地产基金公司计谋层面，公司甚至把公募REITs视为将来10年最大机会。不外，这场万亿盛宴，眼下跟大多数存量资产运营玩家们没多大关系，40号文早早将商办、室庐类资产清扫了出去，最早能吃到政策盈余的照样资产运营状况加倍成熟不乱的新基建等资产类别。这块诱人的万亿蛋糕，哪些项目有资格申报？哪些公司有望成为“第一个吃螃蟹的人”？40号文划定，试点项目准入尺度首要有三个维度，第一个是区域，第二个是行业，第三个是项目。从区域的维度来看，重点支撑的区域包罗京津冀和雄安新区，长江三角洲和长江经济带，粤港澳大湾区以及海南。今朝来看，首批申报的项目首要就位于上述这几大重点区域。从行业的维度来看，国度优先支撑仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等传统根蒂举措项目；另一方面，鼓励信息收集等新型根蒂举措（如数据中心），以及国度计谋性新兴财富集、高科技财富园区、特色财富园区等。值得存眷的是，园区申报公募REITs，对财富用地的类型有必然的限制，根蒂资产的用地性质明确不克有任何贸易和室庐用地，仅限工业、科研用地。从项目的维度来看，有两个大的维度，第一个是严厉合规，好比项目权属清楚，已按划定履行项目投资治理，以及规划、环评和用地等相关手续，已经由完工验收。第二个是必需是优质项目，项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力。好比，项目运营期不低于3年；将来三年公募REITs净现金流分配率不低于4%；收入要涣散化，可以首要经由市场化的运营发生收入和现金流，不依靠第三方的补助。试点项目准入尺度，用一句话归纳就是：聚焦重点区域、重点行业中的优质项目。从今朝首批项目的申报情形来看，“重点区域”、“重点行业”两个前提根基知足，至于是否是优质项目，今朝的流露信息较少。截止今朝，协鑫能科、光环新网、首创股份、渤海股份、东湖高新等上市公司通知了开展根蒂举措公募REITs申报刊行工作。部门已申报的公募REITs项目（图片起原：PropTech研习社制图）从项目类型来看，今朝已公开的5个项目中，城镇污水垃圾处理、水电气热等传统根蒂举措项目居多，但也不乏数据中心、园区等国度鼓励类项目。从拟募集规模来看，光环新网申报的公募REITs项目拟募集金额最高，达到57亿元，首创股份以18.35亿元的拟募资额位列第二，其余项目拟募集金额均在10亿元以下。从募集资金用途来看，首要有两个用途：一个是用于根蒂举措项目投资，此外一个就是了偿存量债务。光环新网申报的公募REITs项目不光募集金额拔得头筹，也是今朝为数不多以数据中心作为底层资产的公募REITs项目。通知显露，光环新网申报刊行公募REITs的底层资产为：公司全资二级子公司中金云网持有并运营的中金云网数据中心。中金云网数据中心创立于2005年5月，位于北京经济手艺斥地区，总规划扶植面积约 10.5 万平，设计机柜数合计约 1.2万个。光环新网拟REITs化资产——中金云网数据中心天资优异，是国内金融范畴规模最大的数据中心外包办事基地。财报显露，中金云网2017-2019 年营业收入离别为6.34亿元、7.7亿元和8.33 亿元，净利润离别为2.19亿元、2.8亿元和3.29 亿元。截止2019岁尾，中金云网资产欠债率为43.41%。今朝，中金云网数据中心项目首要收入起原为数据中心外包办事费收入，首要客户包罗国有及股份制大中型银行、处所贸易银行、保险公司、基金资管公司等。而园区REITs申报方东湖高新，拟拔取标的资产为武汉软件新城1.1期财富园项目，拟募集规模8.5亿元。东湖高新系“武汉·中国光谷”的斥地业主，而武汉软件新城成长有限公司于2012年5月成立，武汉软件新城一期于2013年完工。公开资料显露，1.1期财富园项目位于武汉市东湖新手艺斥地区，为东湖高新集体聚焦于软件和信息办事行业所打造的全财富链主题园区。截止今朝，软件新城1.1期国际研发区17万平米周全投入使用，现已入驻世界500强企业IBM、法国阳狮、飞利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家国表里知名企业。财报并没有零丁流露武汉软件新城 1.1 期财富园项目的财务情形。然而，有媒体报道，项目可否发生不乱的现金流，是发改委存眷的重点之一。相较中金云网，武汉软件新城的盈利能力堪忧。财报显露，武汉软件新城2019 年营业收入达2.76亿元，净利润达2.71亿元，个中，措置历久股权投资发生的投资收益进献了高达3.54亿元的利润。2020年1-7月，武汉软件新城的营收达2632万元，净吃亏约3268万元。不外，今朝财富园区公募REITs的申请照样非常火爆的。北上深各大财富园区主体都在积极申报，像招商蛇口、上海临港、上海张江，以及武汉、北京等地的多个园区都已经申请首批试点，但竞争也是非常激烈。然而，也有园区运营商认为第一批机会跟他们关系不大，更多是盘活国企的存量资产。一家市场化园区运营方负责人称，现阶段来看，真正优质的资产不会发REITs，因为涉及到破产隔离，业主方不会舍得卖，并且国企的优质资产完全能够经由城**司融资，融资利率远低于REITs途径。不外，若是一些不是市场上最优质的，但有盘活空间的资产，若是能经由专业团队运转上岸公募REITs平*，那才是真正的价格施展。虽说公募REITs是众望所盼，但第一批试点产物，无论是收益率照样市场举止性均存在好多不确定性。国内的公募REITs，有四类投资人能够介入：原始投资人、计谋投资者，机构投资人以及散户投资人。个中，30%的份额留给了散户投资者。至于前面三类投资者，40号文划定，根蒂举措项目原始权益人介入配售，矜持的比例不克低于20%，扣除向计谋投资者配售部门后，根蒂举措基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公斥地售数量的70%。网下投资者包罗：证券公司、基金治理公司、信任公司、财务公司、保险公司、及格境外投资者、贸易银行及其理财子公司、相符划定的私募基金治理人以及其他中国证监会承认的专业机构投资者。此外，40号文还有一条强制划定，这是介入者的一大硬性门槛：将来三年公募REITs净现金流的分配率原则上不克低于4%。对于国内市场来说，4%的分配率并不是一件轻易的事情，有业内子士认为，只有处于北上广深焦点地段，并且房钱回报率对照高的物业才能达到4%的分配率。银华基金董事总司理刘小平指出，凭据整顿的近十年国内A股整个现金分配比率的情形，对于排名靠前的行业现金分配比率的中位数也在4%摆布。“跟今朝已经介入过答辩的20家相关的公募REITs交流情形看，根基上现金分配比率的局限知足要求。所以和国内A股的市场情况比拟公募REITs的股息率是有必然的性价比。”泰康资产董事总司理朱培军则认为，按照今朝政策要求，公募REITs分红率不低于4%，但如许的收益率未必可以知足保险资金欠债方的成本。“保险资金进展可以寻找到根蒂资产更为优良，运营企业的能力更为凸起的，可以给保险资金供应更高的分红的REITs产物。”反观全球公募REITs市场，40号文所划定的4%现金分配只能说居市场中央水平。公开资料显露，美国、日*、新加坡市场的REITs分红根基连结在3.5%-4.5%的水平。中国香港市场受到整体举止性偏弱的影响，一样折价刊行，整体收益率也许能够达到5%-8%。综合收益层面来看，2010-2019年，美国REITs指数累计上涨了155%，对应年化收益率7.7%，根基和标普500指数持平，显著高于十年期国债的收益率水平。而凭据美国国度房地产信任投资基金协会（NAREIT）统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13%，比同期的纳斯达克指数收益率高4%，比罗素2000指数高3%。眼下，国内公募REITs这艘大船已经启程，4%现金分配只是这个资金蓄水池的第一道挡板，全行业守候13年的这一场全新资产市场试验，可否开个好头，等候春节后颁发谜底。※本文经授权转载，仅代表作者小我概念，非迈点空间租赁立场 // 互动
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