首套房贷利率下限下调 房贷实际利率下行有空间

5月15日，人民银行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（简称《通知》）提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

业内人士表示，个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。《通知》支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性住房需求。本次首套房房贷利率下限下调，将带动部分城市银行房贷利率下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头。

据了解，此次调整主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点。按4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%。

招联金融首席研究员董希淼表示，4月，住户住房贷款出现负增长，减少605亿元，同比少增4022亿元，下调首套房贷利率具有紧迫性。他认为，此次房贷利率政策调整，一方面将稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求，另一方面将降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

今年以来，全国多地的房贷利率呈下行态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。同时，下调主要是强调首套房，实际上也是支持刚需购房的政策，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

东方金诚首席宏观分析师王青也表示，人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。同时，各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。“本次首套房房贷利率下限下调，将带动部分城市银行房贷利率更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头。”他说。

董希淼表示，目前住房信贷政策调整主要集中在对刚性住房需求的支持。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，比如，放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。

王青预计，房地产调控政策还有进一步调整的可能，有望带动楼市在年中或稍晚时候逐步具备企稳回暖的条件。